Складской сектор столицы: время перемен для крупнейших игроков
Последние годы рынок складской недвижимости Московского региона демонстрировал впечатляющие темпы роста, но начало 2025 года стало периодом корректировки. Крупнейшие консалтинговые и девелоперские компании, такие как CMWP, IBC Real Estate, NF Group, ГК «Ориентир», а также Invest7, Nikoliers, CORE.XP и Ricci, отмечают значительныe изменения спроса и структуры арендаторов складских площадей. Несмотря на возникшие трудности, эксперты сохраняют оптимизм и делают ставку на эволюцию форматов и адаптацию к условиям современного рынка.
Показатели спроса: снижение объема сделок и новые стратегии девелоперов
Согласно данным CMWP, за первые шесть месяцев 2025 года объем сделок с промышленной недвижимостью в Москве и Московской области снизился на рекордные 63% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – до 792 тыс. кв. м. Исследования IBC Real Estate подтверждают: суммарный спрос в столичном регионе уменьшился до 891 тыс. кв. м, что составляет уже 42% снижения. Основной причиной эксперты называют заметное торможение экспансии онлайн-ритейлеров, которые ранее становились основным двигателем арендного и инвестиционного спроса в логистических парках.
Как отмечает инвестиционный директор ГК «Ориентир» Ольга Кашкарова, невозможность воспользоваться выгодными условиями кредитования и высокая стоимость заемных средств приводят к тому, что корпорации все чаще пересматривают свои планы расширения. Ранее модели аренды по принципу Built-to-Suit (BTS) были стандартом для e-commerce гигантов, однако по словам директора департамента складской недвижимости Invest7 Александра Перфильева, сейчас доля таких сделок упала до всего 5% от суммарного спроса, что на 27 процентных пунктов ниже, чем год назад.
Динамика e-commerce: перспективы и вызовы
Экономика e-commerce продолжает расти, однако темпы годового увеличения становятся более умеренными. По базовому прогнозу консалтинговой компании «Яков и партнеры», к концу текущего года оборот отрасли вырастет на 27%. Это на 8,5 процентного пункта ниже, чем в 2024-м, и тренд на дальнейшее замедление сохранится: в 2026 году рост прогнозируется на уровне 21,9%, а к 2030 году — около 9,5%. Сектор онлайн-торговли по-прежнему остается драйвером развития, однако его возможности все чаще ограничиваются макроэкономическими условиями и высокой стоимостью аренды.
Как подчёркивает директор отдела складской недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко, одним из заметных барьеров становится удорожание арендных ставок. В настоящее время аренда склада в Москве обходится в среднем в 12,1 тыс. рублей за квадратный метр в год, что снижает привлекательность расширения для многих арендаторов. Руководитель отдела складской недвижимости CORE.XP Антон Алябьев уточняет: несмотря на рост ставок, собственники не готовы к серьёзным уступкам, что, как предупреждает старший директор Ricci Руслан Готыжев, рискует обернуться будущими убытками в случае затянувшейся коррекции спроса.
Особенности сделок: сокращение метража и увеличение времени на согласование
Рынок сделал акцент на более эффективном использовании существующих площадей. Согласно данным Полины Афанасьевой (CMWP), средний размер сделки по аренде или покупке складской площади в первом полугодии 2025 года составил всего 12 тыс. кв. м, а это на 50% меньше, чем годом ранее. Как отмечает партнер NF Group Константин Фомиченко, крупным компаниям сложнее привлекать финансирование и заключать многолетние контракты, вследствие чего решения принимаются менее стремительно. Если ещё недавно большинство договоров заключалось в течение месяца-двух, теперь на оформление сделки уходит до четырех месяцев.
Помимо этого, ведущие игроки стараются оптимизировать занятые площади, внедрять инновационные методы логистики и сокращать операционные расходы. Это указывает на общий тренд повышения эффективности в пользовании складской инфраструктурой и усиления конкуренции между арендаторами за привлекательные объекты.
Вакантность растёт, но девелоперы ищут точки роста
Сокращение объёмов сделок напрямую повлияло на уровень вакантных площадей в логопарках. По данным CORE.XP, с января по июнь 2025 года уровень незанятых помещений достиг 2,1%; к концу года этот показатель увеличится до 3,5%. Тем не менее девелоперы оптимистично оценивают среднесрочные перспективы: по мере насыщения рынка и возвращения инвестиционного интереса новых арендаторов ожидается перелом тренда.
Эксперты отмечают, что за первое полугодие в Московском регионе в стадии строительства или завершения оказалось около 1,9 млн кв. м новых складских объектов – в три раза больше аналогичного показателя года назад, указывает Евгений Бумагин из IBC Real Estate. При этом многие компании нацелены на поиск якорных арендаторов ещё до сдачи объектов, чтобы минимизировать риски высокой вакантности.
Поворот к устойчивости и новым формам партнёрства
Общие тенденции на рынке свидетельствуют о том, что успешное развитие сектора складской и индустриальной недвижимости в 2025 году будет основано на партнерстве между девелоперами, крупными арендаторами и финансовыми институтами. Компании, такие как CMWP, NF Group, IBC Real Estate, Invest7 и Nikoliers, развивают новые бизнес-модели, в том числе сервисные форматы, гибкую сдачу в аренду, а также гибридные решения, ориентированные на устойчивость бизнеса арендаторов и более эффективное использование капитала.
Позитивные ожидания экспертов подпитываются прогнозом начала стабилизации финансовых условий во второй половине 2025 года. Специалисты уверены: после необходимого этапа коррекции рынок складской недвижимости войдет в фазу здорового и равномерного развития, где инновации, партнерство и гибкость займут ключевые позиции в стратегиях всех участников.
Источник: www.kommersant.ru
