Строительство офисных центров в новых экономических условиях
Офисный рынок Москвы переживает времена больших изменений — застройщики проявляют гибкость и стратегическое мышление, адаптируясь к современным вызовам. Вопреки первоначальным ожиданиям, объемы сдачи новых бизнес-центров корректируются в соответствии с реальными условиями. По последним данным ведущих консалтинговых компаний, к концу года в столице появится от 500 тысяч до 1 миллиона кв. м новых офисов, что составляет на 27–58% меньше ранее заявленных девелоперами планов. Тем не менее, эта динамика внушает оптимизм: рынок офисной недвижимости учится выдерживать внешний прессинг, находя пути для дальнейшего развития и стабильности арендных ставок.
Согласно прогнозу экспертов CORE.XP, по итогам текущего года в эксплуатацию будет введено около 1 миллиона кв. м новых офисных площадей, что составляет на 27% меньше предусмотренного графиком объема. Аналогичную динамику подтверждают специалисты NF Group; их аналитика показывает, что фактический объем строительства достигнет примерно 500 тысяч кв. м, что на 58% ниже ранее анонсированных цифр. Девелоперы сталкиваются с дорогим заемным финансированием, задержками поставок инженерного оборудования, а также непростыми процедурами согласования документов. Несмотря на эти сложности, отрасль демонстрирует устойчивость и находчивость, выбирая грамотные решения в условиях ограниченного финансирования и внешних препятствий.
Гибкость подхода застройщиков как шаг вперед
Один из примечательных факторов, влияющих на темпы строительства новых офисных зданий, — участие застройщиков жилья в реализации бизнес-центров для получения преференций в рамках программы мест приложения труда (МПТ). Директор по коммерческому управлению девелоперской компании Stone Кристина Недря отмечает, что подобные застройщики порой рассчитывают завершить проекты за два года, однако объективно требуется три-четыре года для успешной реализации офисного комплекса. Такой подход позволяет детально проработать концепцию и создать более качественные объекты. С этим согласна и руководитель управления офисной недвижимости IBC Real Estate Екатерина Белова, указывая, что офисы занимают 42% среди всех МПТ-объектов, что подчеркивает высокую востребованность этого сегмента на текущем рынке.
Продление сроков строительства воспринимается не как проблема, а как возможность для дополнительного планирования. Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости NF Group, уверена: увеличение срока действия разрешений не приводит к росту расходов, поэтому девелоперы нередко принимают осознанное решение откладывать ввод бизнес-центров до полной готовности к заселению. К этому добавляет оптимизма и позиция Ирины Хорошиловой, руководителя департамента офисной недвижимости CORE.XP: многие компании выжидают момента максимального заполнения площадей, чтобы избежать повышения налога на имущество сразу после ввода здания в эксплуатацию. Такой взвешенный подход позволяет сохранить финансовый баланс и привлечь якорных арендаторов на выгодных условиях.
Долгосрочные тренды: стабильность и рост
Сектор офисной недвижимости в Москве готовится к последовательному и гармоничному развитию на ближайшие годы. По расчетам экспертов CORE.XP, до 2030 года в эксплуатацию планируется сдача 5,6 млн кв. м офисных помещений, что на 23% скромнее первоначально объявленных девелоперами 7,3 млн кв. м. Такие корректировки позволяют не только избежать излишнего перенасыщения рынка, но и поддерживать стабильность арендных ставок, а также сохранять привлекательные условия для инвесторов и арендаторов. Как отмечает Валентин Кусов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers, невысокий уровень вакансии и продолжительный рост ставок укрепляют позиции девелоперов и формируют новый вектор развития столичного рынка.
Наиболее ощутимый дефицит свободных офисов может возникнуть в сегменте класса А, который традиционно пользуется исключительным спросом среди крупных корпоративных клиентов и системообразующих компаний. Сигуш Бабоян, партнер консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International, подчеркивает, что в 2024 году около 96% заявленных новостроек приходится именно на офисы высшей категории, сконцентрированные в центре города. Такая география не только подтверждает инерционность спроса, но и стимулирует девелоперов формировать максимально привлекательные и современные проекты, задающие высокий стандарт качества на рынке коммерческой недвижимости.
Новые горизонты: развитие за пределами центра
Параллельно с развитием центральных локаций столицы формируется интерес и к объектам за пределами Третьего транспортного кольца. Партнер инвестиционно-консалтинговой компании Ricci Дмитрий Жидков прогнозирует, что до 2030 года именно на внешних территориях может появиться заметный объем бизнес-центров. Такой шаг позволит частично увеличить общую вакантность офисных площадей, однако спрос здесь будет рестриктивен из-за удаленного расположения. Это открывает перспективы для создания уникальных проектов, соответствующих специфике территорий и потребностям новых резидентов.
Александр Богданов, исполнительный директор консалтинговой компании Remain, оптимистично оценивает возможную динамику сделок на рынке офисной недвижимости: хотя по итогам текущего года ожидается снижение объема заключенных арендуемых площадей примерно на 43%, до 1,3 млн кв. м, аналитики предвкушают восстановление активности с ростом интереса к новым форматам офисных пространств и внедрением инновационных решений. Такие процессы формируют благоприятную среду для дальнейшего развития рынка и появления новых инвестиционных возможностей.
Оптимизм в оценках экспертов: рынок меняется к лучшему
Современный московский рынок офисной недвижимости эволюционирует, ставя во главу угла гибкость, качество и стратегическое долгосрочное планирование. У участников рынка хватает инструментов и ресурсов для реагирования на новые вызовы. Совместная работа ключевых игроков — CORE.XP, NF Group, Stone, IBC Real Estate, Nikoliers, Bright Rich | CORFAC International, Ricci и Remain, а также экспертиза Кристины Недря, Марии Зиминой, Ирины Хорошиловой, Валентина Кусова, Сигуша Бабояна, Дмитрия Жидкова, Александра Богданова и Екатерины Беловой, помогают находить оптимальные решения. Активное применение инновационных подходов формирует позитивные предпосылки для дальнейшего и стабильного роста сектора.
В условиях перемен спрос на современные офисные пространства продолжает быть устойчивым, а корректировки в сроках ввода объектов воспринимаются как часть стремления к качеству и реализации продуманных проектов. Последовательная стратегия всех участников рынка позволяет надеяться на дальнейшее укрепление позиций Москвы как одного из лидеров по развитию коммерческой недвижимости в будущем.
Источник: www.kommersant.ru
